Mutuo: differenze tra le versioni
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La Bersani bis introduce una novità per l'esercizio della surrogazione: la portabilità dell'ipoteca. In precedenza, era necessario cancellare l'ipoteca e, estinto il vecchio mutuo, iscrivere una nuova ipoteca con l'istituto di credito subentrante.
In base alle nuove regole, anzichè cancellare l'ipoteca, nei Registri Immobiliari
Secondo la legge finanziaria del 2008, le spese di nuova istruttoria e perizia e ogni altro onere sono a carico della banca subentrante, fatto salvo l'onorario notarile.<ref>(art. 8, comma 3 bis, del D.L. 31 gennaio 2007 n. 7, convertito con legge 2 aprile 2007 n. 40, come modificato dall'art. 2, comma 450, 2 della Legge 24 dicembre 2007, n. 244</ref>
In base al citato decreto Bersani, la banca non può operare un'autosurroga, per stipulare un mutuo a nuove condizioni. La surroga è finalizzata alla portabilità dell'ipoteca, e vale soltanto fra istituti differenti.
▲Nulla vieta alla banca di cambiare le condizioni contrattuali in modo più favorevole al cliente, stipulando una ''rinegoziazione'' del contratto di mutuo con il consenso scritto di entrambe le parti.
Se si modifica il contratto col proprio istituto di credito, non si tratta di surroga, ma di rinegoziazione. La rinegoziazione quindi non riguarda solo l'applicazione del Decreto Tremonti per l'allungamento della durata, ma la ridefinizione di un qualunque aspetto del piano di ammortamento: durata, rata, interesse, spread, tipo di tasso.
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La surroga e il confronto di preventivi di altre banche è anche un'opportunità per ottenere una rinegoziazione e condizioni migliorative dal propri istituto di credito.
La surroga avvine tramite una semplice procedura interbancaria formalizzata dall'ABI. La nuova banca invia a quella di origine una richiesta di surroga, senza specificare la filiale dove il cliente ha il conto corrente e paga il mutuo. La banca dovrà indicare il debito residuo e una quietanza di pagamento a favore del cliente.
Di fatto, la surroga si conclude con mezzi esterni alla procedura ABI (telefono, e-mail, ecc.) perchè la procedura non consente di indicare la filiale di destinazione, che deve essere contattata qaunto meno per decidere data e persona incaricata per recarsi dal notaio.
===Posticipata estinzione===
Uno dei primi provvedimenti del IV governo Berlusconi è stato un decreto del ministro Tremonti che, per i mutui a tasso variabile, su richiesta del mutuatario, ha ''obbligato'' il mutuante a prolungare la durata del prestito, mantenendo costante la rata.
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In base al Decreto Bersani, quando è estinto il debito residuo con la banca, l'istituto è obbligato a darne comunicazione alla locale Agenzia del Territorio, che procede d'ufficio e gratuitamente alla cancellazione, senza oneri per il mutuatario.
==Mutui in valuta estera==
Il mutuo può essere erogato in una valuta differente da quella dell'atto di compravendita.</br>
Il cliente potrebbe richiedere un mutuo in euro per acquistare un bene al di fuori dell'Unione, o al contrario chiedere un mutuo in valuta estera per comprare un bene in euro.
Se chiede un mutuo in valuta estera, l'importo sarà convertito nella valuta di acquisto del bene, al cambio riferito alla data di erogazione del mutuo, che può essere contestuale o differita rispetto a quella della compravendita. Banca e cliente concordano il tasso di cambio da utilizzare come riferimento per l'erogazione del mutuo e per il rimborso di tutte le rate.
Se non dispone di una fonte di reddito nella valuta del mutuo, ad esempio se paga il mutuo tramite canalizzazione della pensione o dello stipendio in euro, l'importo della rata sarà ricalcolato in euro applicando il cambio corrente alla data dell'addebito. La rata quindi non è nota a priori nemmeno per i mutui a tasso fisso in valuta estera.
Il cliente sceglierà una valuta che ha una tasso di cambio favorevole con l'euro, relativo al suo reddito, e con la valuta di acquisto del bene, quindi superiore a 1 con entrambe.
Il mutuo in valuta estera è associato a un alto rendimento/in termini di risparmio sulla rata, sia per la quota capitale che per la quota interessi. E' associato pure ad un alto rischio, dovuto alla forte volatilità dei cambi. I tassi di cambio normalmente sono prevedibili nell'orizzonte temporale dei giorni, dei mesi, per le valute più stabili, raramente di pochi anni se sono in atto trend di crescita o decrescita.
A parziale o totale copertura contro il rischio di cambio, il cliente sottoscrive dei contratti derivati, che possono mitigare o azzerare del tutto la potenziale perdita derivante dalla volatilità delle monete. Il prezzo di questa”assicurazione” per il rischio di cambio riduce il risparmio derivante da un mutuo in valuta estera.
La valuta del mutuo non necessariamente è la moneta di una Paese estero, potrebbe essere una valuta di riferimento calcolata su un paniere di monete nazionali, come è avvenuto in passato per i mutui denominati in ECU.
==Mutui per la casa==
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