Mutuo: differenze tra le versioni

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{{D|Mutuo (ordinamento civile italiano)}}

{{NN|economia|Ottobre 2013}}

Il '''mutuo''' è un [[contratto]] mediante il quale una parte, detta ''mutuante'', consegna all'altra, detta ''mutuataria'', in [[credito]] o [[prestito (finanza)|prestito]] una somma di [[denaro]] o una quantità di [[bene fungibile|beni fungibili]], che l'altra parte si [[obbligazione (finanza)|obbliga]] a restituire alla scadenza con altrettante cose della stessa specie, qualità o [[valore (economia)|valore]]. Un mutuo è generalmente utilizzato dal contraente per l'acquisto di [[Bene (economia)|beni]] o [[Servizio|servizi]]: tipico è il mutuo [[banca]]rio richiesto per la [[compravendita]] di [[beni immobili]] oppure ristrutturazioni di [[edificio|edifici]] o quello richiesto da un [[imprenditore]] per le sue attività [[azienda]]li (es. [[investimento|investimenti]] in [[ricerca e sviluppo]], ampliamento ecc...).

L'erogazione di mutui erogati a garanzia delle esposizioni creditizie implica, in base alla normativa di riferimento, la determinazione del rapporto tra prestito e valore della garanzia ogetto di ipoteca (Loan-to-value, LTV). La valutazione deve seguire le finalità indicate dalla CRR3, introdotte dal Regolamento (UE) 2024/1623, ossia la necessità di stimare il Valore dell’immobile (“Property value”), ovvero il «valore che sarebbe sostenibile per la durata del prestito». In Italia il [[Codice delle Valutazioni Immobiliari]] - Italian Property Valuation Standard ha definito i criteri di "Valutazione degli immobili ai fini della concessione del credito garantito da ipoteca" (Capitolo 12).

== Storia ==

{{Vedivedi anche|Mutuum}}

Il ''[[mutuum]]'' nel [[diritto romano]] fu una [[obbligazioni del diritto romano|obbligazione]] ''re contractae'' (obbligazione nascente dalla consegna della cosa, o reale) in cui un mutuante trasferiva la proprietà di una quantità di un [[bene fungibile]] e consumabile ad un mutuatario, il quale si obbligava con il primo a restituirgli ad una scadenza prefissata uguale quantità delle cose fungibili ricevute e pressappoco della stessa qualità.

== Descrizione ==

Si tratta di un [[contratto reale]] e può essere sia a titolo gratuito sia a titolo oneroso (detto anche mutuo feneratizio), che si perfeziona con la [[consegna]] al mutuatario. È inoltre un contratto tipico la cui nozione è accolta nell'[[ordinamento giuridico]] [[italia]]no dall'art. 1813 del [[Codice civile italiano|Codice Civile]]. La fattispecie regolata dall'art. 1813 è esclusivamente quella del mutuo inteso quale contratto reale, che si conclude con la consegna del danaro o dei beni fungibili, da non confondersi con i mutui finanziari, che possono validamente concludersi con il mero consenso.

Si tratta di un [[contratto reale]] e può essere sia a titolo gratuito sia a titolo oneroso (detto anche mutuo feneratizio), che si perfeziona con la [[consegna]] al mutuatario. È inoltre un contratto tipico la cui nozione è accolta nell'[[ordinamento giuridico]] [[italia]]no dall'art. 1813 del [[Codice civile italiano|Codice Civile]]. La fattispecie regolata dall'art. 1813 è esclusivamente quella del mutuo inteso quale contratto reale, che si conclude con la consegna del danaro o dei beni fungibili, da non confondersi con i mutui finanziari, che possono validamente concludersi con il mero consenso.

Una tra le figure più diffuse nella prassi è il mutuo immobiliare, concesso per soddisfare esigenze di denaro relative all'acquisto di un [[bene immobile]] per [[compravendita]] (o, nel caso di fabbricati, anche per costruzione). Il giorno della compravendita, in presenza di acquirente, venditore e funzionario della banca, il notaio pubblica due atti: il rogito che trasferisce la proprietà dell'immobile, e l'atto di mutuo immobiliare fra banca e acquirente, allegando il piano di ammortamento.

Una particolare forma di mutuo immobiliare è il mutuo fondiario: si tratta di un mutuo immobiliare con particolari caratteristiche di durata (superiore a 18 mesi) e rapporto tra somma mutuata e valore della garanzia (non superiore all'80% secondo la legislazione vigente). In applicazione della precedente normativa sul credito fondiario, un mutuo fondiario poteva venir concesso soltanto da alcuni istituti di credito espressamente autorizzati, che svolgevano tale attività in via principale o disponevano al loro interno di una apposita Sezione Autonoma di Credito Fondiario (SACF); in seguito, anche in considerazione della crescente presenza di operatori stranieri sul mercato specifico, tale forma tecnica è stata consentita a tutti gli intermediari finanziari.

In applicazione della precedente normativa sul credito fondiario, mutuo fondiario poteva venir concesso soltanto da alcuni istituti di credito espressamente autorizzati, che svolgevano tale attività in via principale o disponevano al loro interno di una apposita Sezione Autonoma di Credito Fondiario (SACF); in seguito, anche in considerazione della crescente presenza di operatori stranieri sul mercato specifico, tale forma tecnica è stata consentita a tutti gli intermediari finanziari.

In ogni caso, il mercato dei mutui oggettivamente resta pesantemente sbilanciato in favore dei mutuanti (in genere le banche), che propongono i loro prodotti in forma di offerta unilaterale, con scarsissimo margine di negoziabilità da parte del mutuatario in ordine alle condizioni economiche ed alle altre condizioni contrattuali. L'attività di ricerca e mediazione tra banca e cliente viene svolta dal [[mediatore creditizio]]. È vero per contro che lo snellimento delle procedure ha consentito la presentazione di una gamma di prodotti di buona articolazione. Essendo contrattualizzato, non è modificabile unilateralmente da una delle parti.

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Calcolando <math> M_{1} </math> cioè il mutuo dopo 1 anno si ha:

:<math>\ M_{1}=(1+r)M_{0} - R </math>

Calcolando <math> M_{2} </math> cioè il mutuo dopo 2 anni si ha:

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Posto:

:<math>\ begin{align}
S_{t}= :=& -R(1+r)^{t-1}-....-R(1+r)^{2}-R(1+r)-R </math>\\

=&-R\left[(1+r)^{t-1}+(1+r)^{t-2}+\dotsb + (1+r)^2+(1+r)+1\right]\\

=&-R\frac{(1+r)^t-1}{r}

\end{align}</math>

Riscriviamo <math> M_{t} </math> come:

:<math>\ begin{align}
M_{t} &= (1+r)^{t}M_{0} + S_{t}</math>\\

&= (1+r)^tM_0-R\frac{(1+r)^t-1}{r}\\

&=(1+r)^t\left(M_0-\frac Rr\right)+\frac Rr

\end{align}</math>

Poiché <math>r > 0</math> avremo che <math>(1+r)^t</math> è strettamente crescente e diverge a <math>+\infty</math>, quindi quando <math>M_0-\frac Rr >0</math>, ovvero <math>R < M_0 r</math>, tale quantità tenderà ad aumentare di anno in anno rendendo impossibile saldare il mutuo. Invece se <math>R > M_0r</math> allora sarà possibile riuscire a saldare l'intero mutuo ad un certo tempo <math>t_*</math>. Volendo calcolare dopo quanto tempo il mutuo si estingue bisogna imporre la condizione:

Moltiplicando ambo i membri dell'equazione <math> S_{t} </math> per <math> -(1+r) </math> si ha:

:<math>\ -(1+r)S_M_{t}=R(1+r)^{tt_*}+....+R\left(1+r)^ M_{30}+-\dfrac{R(1+}{r}\right)^ + \dfrac{2R}+R(1+{r)}=0 </math>

da cui si ottiene l'equazione esponenziale:

Sommando membro a membro le 2 equazioni si ottiene:

:<math>\ S_{t}-(1+r)S_^{tt_{*}}=R\left(1+r)^\dfrac{tR}-{R-M_{0}r} \right)</math>

pertanto passando ai logaritmi si ottiene che il tempo <math> t_{*} </math> in corrispondenza del quale il mutuo si estingue è:

Da cui si ricava:

:<math>\ S_t_{t*} = -\dfrac{\log\left(\dfrac{R}{R-M_{0}r}\left(right)}{\log(1+r)^{t}-1\right) </math>

mentre la rata annuale per estinguere il mutuo in un tempo annuale <math>t_*</math> al tasso di interesse r è:

Allora il mutuo al tempo t risulta uguale a:

:<math>R=\ M_frac{t{M_0}=(1+ r)^\, {t}M_{0}\left( r+1\right) S_{t}=(1+r)^{tt_*}}}{{{\left( M_{0}-\dfrac{R}{r}+1\right) + \dfrac{R}^{rt_*}}-1} </math>

Usando il programma [[Maxima (software)|wxMaxima]] per calcolare la rata mensile di un mutuo di 100.000€ al tasso del 2% in 20 anni si ottiene una rata mensile di 505,88€ :

Considerando la successione <math> M_{t} </math> continua se ne può calcolare la derivata per vedere quando è crescente o decrescente. Pertanto risulta:

<syntaxhighlight lang="Mathematica">

<math>\ \dfrac{d(M(t))}{dt}=(1+r)^{t}log(1+r)\left( M_{0}-\dfrac{R}{r}\right) </math>

M_0:100000;

t:20*12;

r:0.02/12;

R: (M_0*r*(1+r)^t) /((1+r)^t-1) ;

(M_0) 100000

per cui la derivata è positiva e la funzione è crescente per <math> R<=M_{0}r </math> e quindi in tal caso il mutuo non si estinguerebbe mai, mentre per <math> R>M_{0}r </math> la derivata è negativa, la funzione è decrescente per cui dopo un certo tempo il mutuo si estingue.

(t) 240

(r) 0.001666666666666666

(R) 505.8833350451002

</syntaxhighlight>

Usando il programma [[Maxima (software)|wxMaxima]] per calcolare gli anni necessari affinché un mutuo di 136.000€ al tasso del 3,5% con una rata mensile di 616€ si estingua, si ottiene un tempo di 30 anni:

Volendo calcolare dopo quanto tempo il mutuo si estingue bisogna imporre la condizione:

:<math> M_{t}=(1+r)^{t}\left( M_{0}-\dfrac{R}{r}\right) + \dfrac{R}{r}=0 </math>

<syntaxhighlight lang="Mathematica">

da cui si ottiene l'equazione esponenziale:

M_0:136000;

:<math>(1+r)^{t_{*}}=\left(\dfrac{R}{R-M_{0}r} \right) </math>

R:616*12;

r:0.035;

t:log(R/(R-M_0*r))/log(1+r);

(M_0)136000

pertanto passando ai logaritmi si ottiene che il tempo <math> t_{*} </math> in corrispondenza del quale il mutuo si estingue è:

(R) 7392

:<math> t_{*}=\dfrac{\log\left(\dfrac{R}{R-M_{0}r}\right)}{\log(1+r)} </math>

(r) 0.035

(t) 30.01777598822768

</syntaxhighlight>

Volendo infine calcolare il tasso di interesse annuo di un mutuo di 136.000€ con una rata mensile di 616€ per 30 anni, utilizzando wxMaxima si ottengono soluzioni sia reali che complesse ma bisogna considerare soltanto quella reale positiva che risulta uguale ad r=0,035:

<syntaxhighlight lang="Mathematica">

M_0:136000;

R:616*12;

t:30;

to_poly_solve([R= (M_0*r*(1+r)^t) /((1+r)^t-1)], [r]);

%union([r=-1.888535594417947],[r=0.0349730024273047],[r=-0.896028170357983*%i-0.9280999599620557],[r=-0.8888109431650352*%i-1.112956586482667],[r=-0.8657146919295419*%i-0.7448171243784433],[r=-0.8445459478845543*%i-1.291928857130876],[r=-0.7988904998481778*%i-0.5704246807439609],[r=-0.7652448516065452*%i-1.457831182844293],[r=-0.6979711584231817*%i-0.4117437679963628],[r=-0.6540353194183626*%i-1.604138386579367],[r=-0.5665737683927865*%i-0.2746913425371878],[r=-0.5152397750397905*%i-1.724120178284734],[r=-0.4090913669433675*%i-0.1636448979862607],[r=-0.3562793044936652*%i-1.812932383015084],[r=-0.2293004835165864*%i-0.07964103298575065],[r=-0.1827369053504073*%i-1.86907185558138],[r=0.1827369053504073*%i-1.86907185558138],[r=0.2293004835165864*%i-0.07964103298575065],[r=0.3562793044936652*%i-1.812932383015084],[r=0.4090913669433675*%i-0.1636448979862607],[r=0.5152397750397905*%i-1.724120178284734],[r=0.5665737683927865*%i-0.2746913425371878],[r=0.6540353194183626*%i-1.604138386579367],[r=0.6979711584231817*%i-0.4117437679963628],[r=0.7652448516065452*%i-1.457831182844293],[r=0.7988904998481778*%i-0.5704246807439609],[r=0.8445459478845543*%i-1.291928857130876],[r=0.8657146919295419*%i-0.7448171243784433],[r=0.8888109431650352*%i-1.112956586482667],[r=0.896028170357983*%i-0.9280999599620557])</syntaxhighlight>

== Mutuo bancario ==

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Il [[contratto]] di mutuo, fra tutti i [[contratto tipico|contratti tipici]], sviluppa una delle più articolate e complesse fasi preparatorie (precontrattuali). Stante una certa libertà consentita alle parti, la sequenza delle azioni che conducono all'erogazione potrebbe variare da caso a caso, ma la scaletta che più frequentemente si riscontra si può così riassumere:

* Apertura dell'[[istruttoria]]:

*: l'aspirante mutuatario presenta la richiesta di concessione di mutuo, indicando i dati tecnici ed economici necessari al mutuante per la [[valutazione (finanza)|valutazione]] preliminare della domanda e che riguardano tanto l'aspetto soggettivo (condizioni economiche del richiedente) quanto quello finalistico (scopo della richiesta - es. acquisto di casa); accessoriamente si produce opportuna documentazione ([[compromesso]], [[atto di provenienza]] del bene da acquistare, documentazione [[Catasto|catastale]] dello stesso, etcecc.)

* [[Perizia stragiudiziale|Perizia]] ed altri accertamenti:

*: Ilil bene presentato a garanzia del [[credito]] deve essere esaminato da un perito di fiducia del mutuante, un [[valutatore]] immobiliare, il quale deve individuarlo con precisione, descriverne consistenza e caratteristiche giuridiche e tecniche ed indicarne il [[valore (economia)|valore]] (v. oltre) secondo le tecniche di [[estimo]] catastale; a seconda dei casi possono svolgersi altri accertamenti, in ordine a particolari situazioni di fatto e di diritto. Il perito, in genere, è un esperto di estimo catastale e appartiene a una società di servizi o svolge la libera professione. Raramente è dipendente dell'istituto di credito.

* Chiusura dell'istruttoria:

*: Ll'istruttoria, a seguito dell'esame delle condizioni economiche e di diritto riguardanti la qualità del soggetto richiedente e della garanzia proposta, si chiude o con la [[delibera]] di concessione oppure con il rifiuto; in quest'ultimo caso, la comunicazione al mutuatario di rigetto della domanda è più frequentemente trasmessa in modo informale e la maggior parte delle istruttorie non andate a buon fine non hanno una chiusura formale.

* Atto di mutuo:

* Atto di mutuo:<br />con l'atto di mutuo, che per i casi di [[compravendita]] è in genere erogato contemporaneamente all'atto di compravendita, il contratto entra in pieno effetto, il mutuante consegna il [[capitale (economia)|capitale]] erogato al mutuatario e vengono eseguite le formalità relative alla garanzia prestata, che può essere fornita dal mutuatario o da terzi (iscrizione di ipoteca). In precedenza si avevano per prassi due atti di mutuo per ciascuna pratica: il primo, detto "atto condizionato" sanciva con una certa approssimazione le condizioni contrattuali che sarebbero state applicate, mentre il secondo, detto "atto definitivo", perfezionava l'operazione con una virtuale (ma formalmente valida) posterità rispetto al contratto di compravendita immobiliare cui l'operazione di mutuo si legava. Nel tempo intercorrente fra la delibera e la stipula del mutuo il richiedente ha facoltà di optare per un prodotto differente con la stessa banca o di rinunciare al mutuo, rimborsando una parte delle spese di perizia e di istruttoria all'istituto di credito.

I [[Preventivi d'impianto|preventivi]] rilasciati prima di iniziare l'istruttoria non sono vincolanti per la banca, che dopo la delibera potrebbe applicare ''spread'' e spese accessorie differenti.

=== Modalità di rimborso ===

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I mutui e piani di ammortamento si distinguono in prestiti a tasso fisso e a tasso variabile. Con i mutui a tasso fisso, il cliente corrisponde sempre lo stesso interesse alla banca per tutta la durata del mutuo, mentre a tasso variabile pagherà in base all'andamento mensile dei tassi di interesse.

Il tasso fisso è vantaggioso per il cliente se l'interesse dei prestiti sale al di sopra di quello (invariato nel tempo) del proprio mutuo.<br />

Il tasso variabile espone al rischio di arrivare ad una rata sensibilmente più alta di quella iniziale se i tassi salgono, rata che potrebbe compromettere la capacità di rimborso del cliente. A parziale attenuazione di tale rischio di insolvenza, esistono forme particolari di mutuo a tasso variabile:

* mutuo con ''interest cap'', detti anche mutui ''capped rate'', ossia un tasso variabile con un valore che non può essere superato, per cui è nota fin dall'inizio la massima rata che il cliente può trovarsi a pagare;

* mutuo a tasso misto con opzione: consente al cliente se scegliere di passare da tasso fisso a variabile o viceversa, noto al momento della stipula del contratto, a una cadenza di tempo prefissata (ogni 3, 5 anni, etcecc.). Ad ogni rinegoziazione sarà calcolato l'interesse in base all'[[EurisEurirs]] o [[Euribor]], se si passa al tasso fisso, maggiorati di uno ''spread'' che è indicato nel contratto;

* mutui a tasso bilanciato: l'interesse è una [[media pesata]] di tasso fisso e variabile (ossia EurisEurirs ed Euribor), secondo un mix deciso dal cliente (50-50%, 60-40% etcecc.);

* mutuo a rata fissa e durata variabile. Se il tasso d'interesse diminuisce, il tempo di ripagamento sarà più breve. In caso di aumento della quota interessi, l'orizzonte temporale del mutuo cresce di conseguenza;

* mutui a tasso misto rinegoziabile dopo un certo numero di anni.

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Le forme di garanzia delle quali possono avvalersi gli istituti di credito sono:

* ipoteca;

* fideiussione;

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La garanzia implica solitamente l'iscrizione di una [[ipoteca]] (al grado più elevato disponibile) sul bene che verrà acquistato col mutuo o su eventuali altri beni di proprietà del richiedente o di terze parti che si fanno da garanti per suo conto tramite una [[fideiussione]]. Il garante del mutuo<ref>{{Cita news|lingua=it|url=https://www.info-prestito.it/mutuo-casa-quando-serve-il-garante/|titolo=Mutuo casa: quando serve il garante?|pubblicazione=info-prestito.it - Notizie prestiti}}</ref> è di solito un genitore, o un parente, che si pone come garanzia aggiuntiva per agevolare la procedura.

L'ipoteca è opponibile ai terzi dalla data in cui il [[notaio]] la iscrive presso la [[Conservatoria dei Registri Immobiliari]] e può avere una durata massima di vent'anni dalla data di iscrizione. Con l'estinzione del debito, il mutuatario (o il proprietario del bene ipotecato) ha titolo per richiedere la [[cancellazione dell'ipoteca]]; ordinariamente il mutuante fornisce un semplice documento certificante il suo "assenso a cancellazione". Va detto che, venuta meno la causa dell'ipoteca (perché il debito sia nel frattempo stato onorato), la cancellazione non è fattualmente di grande utilità: l'ipoteca deprivata di funzione di garanzia (ipoteca perenta) non produce effetti di sorta, salvo nel caso che se ne debba iscrivere un'altra.

Nel caso che nel corso del rapporto le garanzie vengano meno (ad esempio a causa di perimento dell'immobile) o ne diminuisca il valore, l'istituto di credito ha in genere facoltà di richiedere un reintegro delle garanzie, nella forma di nuovi beni da ipotecare, fideiussioni, o restituzioni parziali di debito (una revoca parziale del prestito), a seconda di quanto previsto nel contratto principale di mutuo, che può - ove convenuto - prevedere anche l'applicazione della clausola risolutiva espressa e la rescissione del contratto di mutuo.

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=== La dazione di ipoteca ===

L'ipoteca a garanzia del credito deve essere iscritta su un bene immobile che può essere di proprietà:

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Nei mutui con rimborso flessibile, il cliente può optare per una rata più bassa, di soli interessi, scegliendo quando iniziare e sospendere l'estinzione del debito.

=== ''Negative [[equity]]'' ===

Il termine ''negative equity'' si riferisce alla svalutazione del mercato immobiliare, talora associata a una svalutazione della [[moneta]] in generale. In entrambi i casi, il capitale e gli interessi da rimborsare restano invariati, non essendo indicizzati all'[[inflazione]] e al [[potere di acquisto]] reale della moneta. Può accadere, allora, che il valore del bene ipotecato, che viene nuovamente stimato a prezzi correnti di mercato, sia in quel momento inferiore al capitale prestato che dovrebbe garantire. Di questo rischio il perito estimatore che redige la perizia in base alla quale la banca eroga il mutuo, tiene direttamente debito conto nella sua valutazione, oppure l'istituto di credito applica dei correttivi di valore che tengano conto dei rischi connessi. Per questa ragione, l'immobile è solitamente valutato nell'ipotetica condizione di occupazione (locazione) e in stato di manutenzione tale da richiedere ristrutturazione, quale che ne sia lo stato effettivo reale.

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=== Inadempimento del mutuatario ===

{{C|sezione contraddittoria; si invoca un passo della direttiva 2014/17/UE per sostenere un'affermazione che riguarda tutt'altro, smentita poche righe dopo quando si dichiara che il patto commissorio è vietato|diritto|marzo 2015}}

A seconda delle condizioni contenute nel contratto di mutuo, nel caso di mancato o ritardato pagamento di un dato numero di rate, la banca è autorizzata a richiedere al cliente la restituzione dell'intero debito residuo (con relativi interessi), da effettuarsi entro un termine stabilito in atto; in caso di inadempienza, ha in genere titolo ad agire per la riscossione del debito, procedendo al [[pignoramento]] ed alla vendita all'asta del bene eventualmente ipotecato.

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La procedura di trasferimento "diretto" della proprietà al creditore è estranea alla tradizione giuridica italiana per la quale qualsiasi titolo di credito, anche un titolo immediatamente esecutivo nonostante opposizione come il credito alimentare o condominiale, deve comunque passare per il procedimento monitorio, al vaglio di un giudice che attesti l'esistenza di un credito certo, liquido ed esigibile, e il sussistere della proprietà di beni mobili o immobili aggredibili per il recupero del credito.

La stessa Direttiva introduce la possibilità di oneri (non [[clausola penale|penali]]) per estinzione anticipata (art. 25), non introdotti dall'Italia, e il fatto che gli Stati membri diano facoltà alla banca di modificare non retroattivamente il tasso debitore, numero e frequenza delle rate (art. 27), fatto che "è già in uso" e sul quale la norma di recepimento non interviene nuovamente. Tuttavia, i contratti di mutuo -anche per aspetti essenziali (quali durata o tipologia di tasso di interesse, spread)- possono subire variazioni senza tornare dal notaio, mediante [[scrittura privata]], che il debitore deve comunque sottoscrivere con una propria firma conforme a quella depositata presso la banca, e la cui falsificazione di firma è soggetta a non punibilità di fatto.

La clausola di stima posteriore (al momento dell'esproprio) e affidata a un terzo potrebbe non essere sufficiente ad escludere un risultato coercitivo sulla parte debole.

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Il d.lgs. n. 72/2016 recepisce la direttiva in materia di credito al consumo, a soggetti non imprenditori. La banca può mettere in vendita l'immobile ipotecato, dopo 18 rate non pagate (art. 120 quater c). Se il valore dell'immobile come stimato dal perito ovvero l'ammontare dei proventi della vendita è superiore al debito residuo, il consumatore ha diritto all'eccedenza: così formulata, la norma tutela il consumatore anche quando la vendita soddisfa il debito residuo, ma avviene a un prezzo distante dal valore reale di mercato stimabile.<br />

La clausola per il trasferimento diretto della proprietà non può essere pattuita in caso di surrogazione nel contratto di credito (Art. 120-quinquiesdecies 3.).

Il valore del bene immobile oggetto della garanzia è stimato da un perito indipendente scelto dalle parti di comune accordo ovvero, in caso di mancato raggiungimento dell'accordo, «nominato dal Presidente del Tribunale territorialmente con una perizia successiva all'inadempimento» (120-quater d) ).

Riga 331 ⟶ 362:

=== L'anticipata estinzione ===

Anche se potrebbe apparire in un certo senso illogico, e anche se la materia è discussa, la richiesta di estinzione anticipata del mutuo da parte del mutuatario è considerata [[inadempimento]], poiché dalla cessazione del rapporto dipende un mancato titolo del mutuante a richiedere [[interesseInteresse finanziario (diritto)|interessi]] per la residua parte di tempo di durata del mutuo originariamente prevista: per comprendere meglio questo meccanismo, potrebbe essere utile un esempio. Se, si ponga, in un mutuo originariamente previsto per una durata di 10 anni, il mutuatario richiede di saldare il suo debito dopo (diciamo) 7 anni, egli dovrà corrispondere al mutuante l'intero capitale residuo e gli interessi già venuti a maturazione; il contratto, però, stabiliva che il mutuante dovesse continuare a percepire interessi sul denaro prestato per altri tre anni.

Il mutuatario perciò (nell'ottica del contratto) non consente al mutuante di percepire gli interessi sul previsto impiego del capitale per gli anni restanti; in questo consisterebbe l'inadempimento, poiché egli si era obbligato a pagare il prestito ottenuto con un prezzo (interessi) stabilito in base alla durata del rapporto e per questo numericamente assommante ad un dato importo.

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A tale obiezione si ribatte che, soprattutto nel caso decisamente prevalente che la concessione di mutui sia oggetto proprio dell'attività d'impresa del mutuante, l'anticipata estinzione debba considerarsi a tutto titolo elemento del rischio di impresa, e dunque materia che non dovrebbe poter riguardare (e riverberarsi su) un mutuatario che intenda per [[etica]] (per certi aspetti socialmente considerati lodevoli) o per [[vantaggio (diritto)|vantaggio]] risolvere al più presto una situazione debitoria; che di questo rischio d'impresa il mutuante sia ben al corrente sin dal principio, tanto da non potersi conferire all'estinzione anticipata carattere di eccezionalità, ma che anzi questa sia considerata uno dei possibili esiti del rapporto, sarebbe dimostrato dalla ordinaria presenza di apposite previsioni contrattuali sullo sconto.

A bilanciamento di tale imprevista variazione, in guisa di [[penale]], il mutuatario è infatti tenuto a corrispondere al mutuante un importo detto "[[sconto]]", già previsto nel contratto di mutuo e in genere riferito a una [[percentuale]] (in media dallo zero al 4%) sull'ammontare degli interessi previsti per il periodo compreso fra l'anticipata estinzione e l'originariamente prevista scadenza del mutuo. In genere i mutui a tasso variabile prevedono una commissione molto più bassa di quelli a tasso fisso. La causa di questa differenza è legata al tipo di provvista che deve fare la banca.

==== Il secondo decreto Bersani ====

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Stanti alcune condizioni personali soggettive tipiche della categoria, si registra invece una sempre maggior difficoltà di ottenimento di mutui da parte dei lavoratori [[pensionati]]; questa tendenza, che riguarda un numero crescente di istituti e rischia di elevarsi a regola, viene talvolta giustificata con freddi e sgradevolissimi argomenti - asseritamente desunti dalla statistica - sull'[[aspettativa di vita]]. Si sostiene - quando non smentito - che ovviamente sia più facile che un mutuatario pensionato possa morire in corso di contratto, originando problematiche successorie nelle quali la banca non troverebbe economicamente vantaggioso ingerirsi. Da altri si ribatte invece che tale tendenza manifesterebbe una previsione di abbattimento del potere d'acquisto dei pensionati, con effetti sulla puntualità o sul completamento dei rimborsi e possibili implicazioni legate a possibili condizioni di difficoltà degli anziani (ad esempio, per necessità sanitarie). In ogni caso, questo limite è visto dalla maggioranza degli osservatori come fortemente penalizzante e discriminatorio nei confronti dei pensionati.

Esistono mutui a rata fissa con ''interessinterest cupcap'', ovvero a tasso variabile entro un massimo interesse che è intorno al 4%. in altri Paesi d'Europa sono diffusi mutui misti, a tasso variabile i primi 5-10 anni, in cui è più attendibile una previsione sui tassi; rinegoziabili a tasso fisso prestabilito oppure a tasso variabile per il periodo successivo.

I tassi di riferimento a livello europeo nell'erogazione dei mutui sono l'[[Eurirs]] o [[Interest Rate Swap|Irs]] (''Interest rate swap'') per i mutui a tasso fisso e l'[[Euribor]] per quelli a tasso variabile, per il valore calcolato il giorno della firma del contratto.

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Ciò è un incentivo alla circolazione della moneta in quanto soltanto con un investimento produttivo, esistono forme giuridiche che consentono al proprietario del denaro di ottenere un [[profitto]].

La colpa riguarda con analoga gravità non solo chi presta il denaro, ma anche il fedele che adempie al pagamento di un [[interesse finanziario (matematica)|interesse]]. Ciò vale anche avendo contratto degli obblighi legali in Paesi di diritto non islamico.

Vari sforzi reinterpretativi hanno tentato di rendere meno categorico questo divieto, senza arrivare ad un nuovo orientamento dottrinario.

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Altre esperienze di mercati con prestiti a interesse zero furono in passato: le fiere dei cambi rinascimentali, le banche mutualistiche e cooperative, il ''venture capital'', gli esperimenti di denaro a scadenza durante la Grande Depressione ad alcuni esperimenti di monete locali.

=== [[Bene immobile|Immobile]] a [[rata|rate]] ===

{{Vedivedi anche|Acquisto a riscatto}}

Per i musulmani è illecito pagare o ricevere interessi di qualunque ammontare. Essendo i mutui di fatto vietati dal Corano, è stato studiato l'acquisto di casa a rate.

Saltando l'[[intermediazione]] bancaria, l'[[inquilino]] paga un affitto mensile maggiore dei prezzi concordati per area territoriale, con riscatto finale della casa.

{{Vedi anche|Acquisto a riscatto}}

Una forma simile di finanziamento ha lo scopo di favorire una relazione diretta fra acquirenti e venditori, e che eviti l'intermediazione bancaria e il pagamento degli interessi.

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* [[Compravendita]]

* [[Beni immobili]]

* [[valutazione immobiliare]]

* [[Codice delle Valutazioni Immobiliari]]

* [[Agenzia immobiliare]]

== Altri progetti ==

{{interprogetto|testo=Codice Civile|s_etichetta=Codice Civile|preposizione=sul|etichetta=mutuo|wikt=mutuo}}

== Collegamenti esterni ==

* [https://www.mutui.it/guida-mutui/quali-sono-le-tipologie-di-mutuo.html Mutui.it: Tipologie Mutuo]

* [https://www.finanzainitaliano.it/contenuti/calcolatore-rata.htm Calcolatore rata costante online] {{Webarchive|url=https://web.archive.org/web/20220102140135/https://www.finanzainitaliano.it/contenuti/calcolatore-rata.htm |date=2 gennaio 2022 }}

* [https://economiapertutti.bancaditalia.it/calcolatori/calcolatore-della-rata-del-mutuo/ Calcolatore della rata del mutuo] sul Portale dell'Educazione finanziaria.

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