|
Il '''mortgage lending value''' o valore di credito ipotecario è un concetto che viene utilizzato nella [[valutazione immobiliare|valutazione]] di immobili a garanzia delle esposizioni creditizie da parte delle banche come nel caso, ad esempio, nella erogazione di [[mutuo|mutui fondiari]].
==Definizione==
==Cosa è il mortgage lending value==
La definizione di '''mortgage lending value''' (MLV) o '''"valore di credito ipotecario'''" (definito anche ''"valore cauzionale''"), è stata adottata con lail DirettivaRegolamento 2006/48(UE) 575/CE2013 del Parlamento Europeo e del Consiglio ed è sta recepita con la Circolare 263 del 27/12/2006, et al.]] e dal Codice delle Valutazioni Immobiliari (TecnoborsaSesta edizione, 2025) al fine di costituire garanzia per la concessione di credito.
LaIn definizionebase riportataalla nella Direttiva 2006/48/CEdefinizione del ParlamentoRegolamento Europeo(UE) e del Consiglio575/2013, delrecepita 14/06/2006,nel relativaCodice all'accessodelle all'attivitàValutazioni degliImmobiliari<ref>Capitolo enti3 creditizi"Basi eddel alvalore. suoValore eserciziodi (rifusione),mercato specificae che:valori «Perdiversi"</ref> '' 'per «valore del credito ipotecario '''» si intende il valore dell'immobile quale determinato in base ad un prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell'immobile stesso, tenuto conto degli aspetti durevoli a lungo termine dell'immobile, delle condizioni normali e locali del mercato, dell'uso corrente dell'immobile e dei suisuoi appropriati usi alternativi. Nella stima del valore del credito ipotecario non possono intervenire considerazioni di carattere speculativo. Il valore del credito ipotecario è documentato in modo chiaro e trasparente».''▼La definizione presente nel Codice di Tecnoborsa<ref>Al cap. 12-2.24</ref> così si esprime:
'''il mortgage lending value''' si riferisce al valore di un immobile determinato da un Valutatore, mediante una stima prudenziale della commerciabilità futura dell’immobile stesso, tenendo conto degli aspetti di sostenibilità a lungo termine, delle condizioni normali e di quelle del mercato di riferimento, dell’uso corrente e dei possibili appropriati usi alternativi dell’immobile. Nella stima del MLV si tralasciano gli elementi e le componenti speculative».
Il ''mortgage lending value'' è un concetto differente dal «valore di mercato», anch'esso definito dal Regolamento (UE) 575/2013, per il quale si intende ''l'importo stimato al quale l'immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un'operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un'adeguata promozione commerciale, nell'ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza costrizioni.''
▲La definizione riportata nella Direttiva 2006/48/CE del Parlamento Europeo e del Consiglio, del 14/06/2006, relativa all'accesso all'attività degli enti creditizi ed al suo esercizio (rifusione), specifica che: «Per '''valore del credito ipotecario''' si intende il valore dell'immobile quale determinato in base ad un prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell'immobile stesso, tenuto conto degli aspetti durevoli a lungo termine dell'immobile, delle condizioni normali e locali del mercato, dell'uso corrente dell'immobile e dei sui appropriati usi alternativi. Nella stima del valore del credito ipotecario non possono intervenire considerazioni di carattere speculativo. Il valore del credito ipotecario è documentato in modo chiaro e trasparente».
Analogamente le Istruzioni di Vigilanza della [[Banca d’Italia]]<ref>Nuove disposizioni di vigilanza prudenziale per le banche, circ. 263 del 27/12/2006, Tit. II, cap. 1, sez. IV</ref> nella definizione di ''valore del credito ipotecario'' riportano:
«Per valore del credito ipotecario si intende il valore dell’immobile determinato da un perito in base ad un prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell’immobile stesso. Nella stima di tale valore non possono intervenire considerazioni di carattere speculativo. Il valore del credito ipotecario deve essere documentato in modo chiaro e trasparente».
Conseguente le Istruzioni di Vigilanza della [[Banca d'Italia]]<ref>Banca d'Italia - Disposizioni di vigilanza per le banche (Circolare n. 285 del 17 dicembre 2013)” e “Disposizioni di vigilanza per gli intermediari finanziari (Circolare n. 288 del 3 aprile 2015)</ref> riportano la definizione di ''valore del credito ipotecario'' sancita nel Regolamento (UE) 575/2013 nel quale, inoltre, si specifica che il ''valore di credito ipotecario deve essere documentato in modo chiaro e trasparente»''<ref>Regolamento (UE) 575/2013 del Parlamento Europeo e del Consiglio</ref>. Tale definizione è stata recepita nel Codice delle Valutazioni Immobiliari e nelle Linee Guida per la valutazione degli immobili in garanzia di esposizioni creditizie.
Sempre dello stesso tenore è la definizione seguente.
Il '''valore cauzionale''' è «il valore di un immobile determinato mediante una stima prudenziale della commerciabilità futura dell’immobile, tenendo conto degli aspetti di sostenibilità a lungo termine dell’immobile, delle ordinarie condizioni del mercato locale, dell’uso corrente dell’immobile stesso e dei suoi possibili e appropriati usi alternativi. Gli elementi speculativi non devono essere presi in considerazione per la stima del valore cauzionale. Il valore cauzionale deve essere stabilito in maniera trasparente e chiara»<ref>Direttiva 2006/48/CE del Parlamento Europeo e del Consiglio, accolta in toto dagli International Valuation Standards 2007, IVS2, 3.5</ref><ref>Definizione recepita dalle "Linee Guida per la valutazione degli Immobili in garazia di esposizioni creditizie"</ref>.
==Considerazioni operative==
QuestaNella posizionestima dàdel responsabilità''Valore aldi valutatorecredito cheipotecario'' deve,il ovviamente,[[Valutatore]] deve motivare le proprie considerazioni in modo esaustivo ed appropriato, al fine di permettere al lenderfinanziatore di comprendere perfettamente illa puntosostenibilità didel valore nel vitalungo peritaleperiodo. ▼Dato atto che quando si tratta di valutare, l’elemento previsionale è sempre rilevante e che, quindi, tutte le valutazioni sono soggette ad una percentuale di soggettività, si può vedere che la definizione di '''mortgage lending value''' parla di «valore di un immobile determinato da un valutatore». Questo accento posto sull'attività del valutatore rappresenta una posizione corretta nella misura in cui privilegia gli aspetti connessi con le considerazioni proprie che il valutatore effettua, considerazioni che, a loro volta, tengono conto dello scopo del rapporto di valutazione, appunto l'attività di lending.
[[Immagine:Mortgage Lending Value.JPG|thumb|8000x200px|Andamento qualitativo del valore di un immobile nel tempo e MV e MLV al tempo zero|right]] Il '''mortgage lending value ''' si concentra sulla «sostenibilità a lungo termine del valore»:<ref>Codice didelle Tecnoborsa,Valutazioni cap.Immobiliari 12| 2025, 3.4capitolo 23 "Real Estate Risk Assessment e Rating ESG"</ref> » del Valore: anche qui siamo in presenza di un criterio correttamente correlato alla natura del ''lending '', ossia correlato alle operazioni di finanziamento di medio/lungo termine. Per far ciò esso tiene conto, tra l’altrol'altro, di uno ''smoothing '' delle tendenze di mercato, dei canoni d’affittod'affitto e deglidello yieldsyield. ▼
▲Questa posizione dà responsabilità al valutatore che deve, ovviamente, motivare le proprie considerazioni in modo esaustivo ed appropriato, al fine di permettere al lender di comprendere perfettamente il punto di vita peritale.
[[Immagine:Mortgage_Lending_Value.JPG|thumb|8000x200px|Andamento qualitativo del valore di un immobile nel tempo e MV e MLV al tempo zero|right]]
▲Il '''mortgage lending value''' si concentra sulla «sostenibilità a lungo termine<ref>Codice di Tecnoborsa, cap. 12, 3.4</ref>» del Valore: anche qui siamo in presenza di un criterio correttamente correlato alla natura del lending, ossia correlato alle operazioni di finanziamento di medio/lungo termine. Per far ciò esso tiene conto, tra l’altro, di uno smoothing delle tendenze di mercato, dei canoni d’affitto e degli yields.
Il '''mortgage lending value''', tuttavia, non è un semplice aggiustamento percentuale del valore di mercato, applicato in forma sintetica e superficiale. Si dice questo perché in alcune prassi peritali è uso tenere comportamenti di questo genere: si tratta senza dubbio di un modo di corrispondere ad stimoli di prudenza, di fronte a particolari situazioni del mercato, ma in una forma che, per la sua approssimazione e mancanza di trasparenza, riesce difficile accettare.
In Italia, a differenza della Germania, in cui esistono disposizioni normative specifiche<ref>Rüchardt 2003, 3.3</ref>, non è stata implementata una metodologia definita per la determinazione del '''mortgage lending value''' e quindi è compito delle istituzioni creditizie indicare i criteri generali e l'iter metodologico per «derivare il valore cauzionale dal valore di mercato o per stimarlo indipendententeindipendentemente»<ref> Codice didelle TecnoborsaValutazioni 2005,Immobiliari cap. 12, 3.122025</ref>.
Da ultimo notiamo che il '''mortgage lending value''' non sempre differisce dal [[valore di mercato]]. In molte situazioni nelle quali il mercato sia stabile e consolidato, in cui l’immobilel'immobile possieda caratteristiche che ben si attagliano alle esigenze medie, in cui non si siano create tensioni speculative che possano far pensare a riflussi, ecc., in tali circostanze, niente affatto inconsuete, i due valori coincidono.
==Note==
==Bibliografia==
* ''Codice delle Valutazioni Immobiliari'' | Italian Property Valuation Standard (Sesta dizione, 2025), Roma, Tecnoborsa, 2011, ISBN 978-88902236188-943158-1-73
* International''Codice Valuationdelle Standards Committee,Valutazioni Immobiliari''International | Italian Property Valuation Standards''Standard (Quinta edizione, London2017), IVSCRoma, 2007Tecnoborsa, ISBN 978-088-922154943158-940-46
* International Valuation Standards Council, ''International Valuation Standards'', London, IVSC, 2007, ISBN 978-0-922154-94-4
* Simonotti Marco, ''Metodi di stima immobiliare'', Palermo, Flaccovio ed., 2006, ISBN 88-7758-686-5
* Simonotti Marco, Valutazione Immobiliare Standard, Mantova, STIMATRIX ed., 2013, ISBN 978-88-904764-5-7
* Rüchardt Konrad, ''Mortgage Lending Value'', Frankfurt am Main, Fritz Knapp Verlag, 2003, ISBN 3-8314-0746-0
* ''Codice delle Valutazioni Immobiliari'', Roma(Terza edizione, Tecnoborsa2011), 2005Roma, Tecnoborsa ISBN 889022360X
* Bambagioni Giampiero, ''La misurazione delle superfici immobiliari'', Milano, Il Sole 24 Ore, 2008, ISBN 978-88-324-7099-4
* The European Group of Valuer's Associations, ''European Valuation Standards'', Estate Gazette, London, 2009, ISBN 978-90-9024138-8
==Voci correlate==
*[[Valutazione immobiliare]]
*[[Codice delle Valutazioni Immobiliari]]
*[[Estimo]]
==Collegamenti esterni==
* {{cita web | 1 = http://www.bancaditalia.it/ | 2 = Banca d'Italia | accesso = 2 novembre 2010 | urlarchivio = https://web.archive.org/web/20171208120638/http://www.bancaditalia.it/ | dataarchivio = 8 dicembre 2017 | urlmorto = sì }}
* [http://www.bancaditalia.it/ Banca d'Italia]
* {{cita web|http://www.tecnoborsa.com/il-codice-delle-valutazioni-immobiliari|Codice delle Valutazioni Immobiliari {{!}} 2025 (editore Tecnoborsa)}}
* [http://www.e-valuations.org/default.asp E-Valuations Istituto di Estimo e Valutazioni]
* {{cita web |1=http://www.e-valuations.org/default.asp |2=E-Valuations Istituto di Estimo e Valutazioni |accesso=22 novembre 2010 |urlarchivio=https://web.archive.org/web/20100914214309/http://www.e-valuations.org/default.asp |dataarchivio=14 settembre 2010 |urlmorto=sì }}
* [{{cita web|http://www.ivsc.org/ |International Valuation Standards Committee]}}
* [http://www.tecnoborsa.it/IT/home.aspx Tecnoborsa]
*{{cita web | 1 = [http://www.tegova.org/en/ | 2 = The European Group of Valuer’s Association] | accesso = 2 novembre 2010 | dataarchivio = 24 dicembre 2010 | urlarchivio = https://web.archive.org/web/20101224123028/http://www.tegova.org/en/ | urlmorto = sì }}
* [{{cita web|http://www.pfandbrief.org/cms/_internet.nsf/tindex/en_24.htm |Verband Deutscher Pfandbriefbanken (in inglese)]}}
{{Controllo di autorità}}
[[Categoria:EconomiaMisure in economia]]
[[Categoria:Estimo]]
[[de:Beleihungswert]]
| 