Mutuo: differenze tra le versioni

Versione delle 20:42, 15 giu 2009

Versione delle 09:15, 1 lug 2009

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*:con l'atto di mutuo (che per i casi di [[compravendita]] è in genere erogato contemporaneamente all'atto di compravendita) il contratto entra in pieno effetto, il mutuante consegna il [[capitale (economia)|capitale]] erogato al mutuatario (in realtà al datore di ipoteca, cioè a colui che presta la garanzia) e vengono eseguite le formalità relative alla garanzia prestata (iscrizione di ipoteca). In precedenza si avevano per prassi due atti di mutuo per ciascuna pratica: il primo, detto "atto condizionato" sanciva con una certa approssimazione le condizioni contrattuali che sarebbero state applicate, mentre il secondo, detto "atto definitivo", perfezionava l'operazione con una virtuale (ma formalmente valida) posterità rispetto al contratto di compravendita immobiliare cui l'operazione di mutuo si legava. Nel tempo intercorrente, fra la delibera e la stipula del mutuo, il richiedente ha facoltà di optare per un prodotto differente con la setssa banca o di rinunciare al mutuo stesso, rimborsand una parte delel spese di perizia e di istruttoria all'istituto di credito.

I [[Preventivi d'impianto|preventivi]] rilasciati prima di inziareiniziare l'istruttoria non sono vincolanti per la banca, che dopo la delibera potrebbe applicare ''spread'' e spese accessorie differenti.

===Modalità di rimborso===

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Normalmente, il bene ipotecato viene peritato e iscritto a un valore pari a 1.5 - 2 volte il prezzo di acquisto dell'immobile.

Il valore economico dell'ipoteca, aggredibile dal creditore con il pignoramento e la vendita all'incantoasta, non dovrebbe superare l'importo del mutuo, ovvero del debito residuo.

Il bene può essere valorizzato in diversi modi, in particolare in base ai prezzi correnti di mercato, o al prezzo che si ipotizza che l'immobile avrà in futuro al termine del pagamento del mutuo. Quest'ultimo criterio è diffuso negli Stati Uniti.

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===Inadempimento del mutuatario===

A seconda delle condizioni contenute nel contratto di mutuo, nel caso di mancato o ritardato pagamento di un dato numero di rate, la banca è autorizzata a richiedere al cliente la restituzione dell'intero debito residuo (con relativi interessi), da effettuarsi entro un termine stabilito in atto; in caso di inadempienza, ha in genere titolo ad agire per la riscossione del debito, procedendo al [[pignoramento]] ed alla [[vendita all'incanto]]asta del bene eventualmente ipotecato.

Se l'asta è al maggior offerente, il ricavato dalla vendita serve a rimborsare la lista di creditori chirografari e non. L'eventuale somma residuale eccedente i debiti (con interessi) viene restituita al debitore, in proporzione alla nuda proprietà e all'usufrutto dell'immobile.

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I mutui per l'acquisto della prima o seconda casa costituiscono la maggior parte dei mutui concessi dalle banche. L'ammontare del capitale erogato non può superare un importo il cui rimborso annuale sia in genere il 30% del reddito del nucleo familiare (salario e altre entrate) del richiedente; in pratica, se la famiglia del mutuatario ha un reddito annuo di 100, non può prendere mutui che gli costino più di 30 all'anno per i rimborsi (somma dei pagamenti nell'anno), e dunque l'importo del capitale massimo erogabile si calcola a partire dall'importo della rata di rimborso.

Inoltre, l'importo massimo erogabile è condizionato al valore del bene prestato in garanzia: da qualche anno, una certa ''deregulation'' del mercato consente di registrare offerte di mutui che arrivano a coprire il 100% del valore di perizia dell'immobile<ref>Per i mutui fondiari la quota di mutuo che supera il limite dell'80% del valore di perizia è assistita da una garanzia assicurativa il cui costo, ovviamente, si aggiunge allo ''spread''.</ref>, determinato da un esperto di [[estimo]] incaricato dalla banca. La perizia eseguita a questi fini, pur se formalmente tesa a individuare "il più probabile valore venale in comune commercio" del bene, deve tener conto dell'aspetto prospettico della sua eventuale utilità, poiché in ragione della cospicua durata del mutuo e della possibile modificazione nel tempo degli equilibri fra i molti parametri da prendere in esame, essa deve ponderatamente restituire un valore di garanzia sostanziale in favore dell'ente erogante, tale che nell'ipotetica necessità di esitazione all'incantoalla vendita forzata del bene, che potrebbe accadere in un imprecisato momento del rapporto, si disponga di un valore stabilmente tenutosi realistico. Ciò determina in genere una differenza fra l'importo di perizia ed il valore commerciale effettivo del bene, detraendosi da questo valori che rendano ragione dei rischi di deperimento tecnico-fisico e delle eventuali modificazioni del mercato di riferimento.

Il mutuante in genere appone dei correttivi di sicurezza ai valori di perizia, in modo da ulteriormente affinare il rapporto fra rischio (capitale erogato) e garanzia (beni ipotecati); questi dipendono da molti parametri e sono calcolati anche con algoritmi statistici.