Mutuo: differenze tra le versioni

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In base alla legge n. 130 del [[30 Aprile]] [[1999]], introdotta dal governo [[Massimo D'Alema|D'Alema]], la banca può trasferire il credito senza che sia necessaria il consenso o l'informazione del debitore.

La cessione del credito può essere ''pro solvendo'' o ''pro soluto''. La banca cede il credito e l'ipoteca a un soggetto terzo e riceve in cambio una percentuale, indicativamente dal 10 al 50% del credito. La cessione rappresenta, quindi, una perdita secca per la banca, che si libera di un portafoglio di crediti che ritiene a rischio o inesigibile.</br>

Il cliente continua a pagare le rate dal mutuo alla stessa banca e ad essa deve rivolgersi per chiedere una surrogacedente, sostituireche o rinegoziare il mutuo. Ogni mese la bancaperiodicamente gira l'importo della rata alla società che ha acquistoacquisito il mutuo. Per il cliente cambiano alcuni aspetti:</br>

La società che acquisisce il credito spesso emette a fronte di questi delle obbligazioni garantite dai mutui. SpessoA volte, la società appartiene allo stesso gruppo della banca cedente, per cui l'operazione non è in perdita: la banca cedente registra una perdita che consente un risparmio fiscale, la società veicolo non paga tasse, perché l'attivo dei crediti acquisiti è compensato dalle obbligazioni emesse.

Per chiedere una surroga, sostituire o rinegoziare il mutuo, il cliente continuerà a rivolgersi alla banca cedente, che rimane l'unico riferimento anche per i mutui cartolarizzati. La cartolarizzazione non comporta particolari problemi per le operazioni di surroga, sostituzione o rinegoziazione.

La società che acquisisce il credito emette delle obbligazioni garantite dai mutui. Spesso la società appartiene allo stesso gruppo della banca cedente, per cui l'operazione non è in perdita: la banca cedente registra una perdita che consente un risparmio fiscale, la società veicolo non paga tasse, perché l'attivo dei crediti acquisiti è compensato dalle obbligazioni emesse.

La cessione di un credito, in generale, può avvenire ''pro solvendo'' o ''pro soluto''. La cessione rappresenta, quindi, una perdita secca per la banca, che si libera di un portafoglio di crediti che ritiene di scarso rendimento, a rischio o inesigibile, ripulendo i suoi bilanci.

Il cliente continua a pagare le rate dal mutuo alla stessa banca e ad essa deve rivolgersi per chiedere una surroga, sostituire o rinegoziare il mutuo. Ogni mese la banca gira l'importo della rata alla società che ha acquisto il mutuo. Per il cliente cambiano alcuni aspetti:

Se cede il credito '' pro soluto'', la nuova società avrà intestata l'ipoteca, potrà utilizzarla come garanzia a favore di obbligazionisti, avrà una perdita se il cliente non paga, e la banca cedente sarà un intermediario per il pagamento delle rate e la gestione amministrativa. </br>

*diventa più difficile ottenere una surroga o una rinegoziazione perché il cliente continua a interfacciarsi con la banca, mentre la decisione spetta alla nuova società proprietaria del credito. La rinegoziazione in generale non è un diritto, è una facoltà che la banca può concedere a determinate condizioni; rientra in questo caso la rinegoziazione, in base alla legge Tremonti, per avere una rata sostenibile, allungando la durata del mutuo. La legge regola la rinegoziazione per le banche che aderiscono alla convenzione fra Governo e ABI; possono aderire anche le società veicolo che rilevano crediti da altre banche.

Se il credito è ceduto '' pro solvendo'', la banca cedente avrà intestata l'ipoteca, se il cliente non paga dovrà anticipare il credito alla società che accetta la cartolarizzazione, rivalendosi poi sul mutuatario. </br>

In entrambi i casi, sono a carico della banca cedente l'invio al cliente delle quietenze di pagamento delle rate, l'avvio delle pratiche per surroga/rinegoziazione/sostituzione/accollo del mutuo, la presenzs e firma presso il notaio dei relativi atti: la società subentrante non prende parte alla stipula degli atti notarili.

Un Decreto del IV Governo Berlusconi ha introdotto un termine massimo di 30 giorni per completare la richiesta del cliente, e una penale pari all'1% del debito residuo, che la banca cedente deve pagare al mutuatario per ogni mese di ritardo oltre tale termine. Risponde sempre la banca cedente, anche quando la responsabilità è di terzi e in particolare il ritardo deriva da negligenze del nuovo istituto, potendo questa eventaulmente esercitare rivalsa. Ciò avviene all scopo di evitare un'attribuzione di responsabilità fra i due istituti, che vanificherebbe la protezione che le penali forniscono ai mutuatari.

*il [[pignoramento]] scatta non solo se è un cattivo pagatore, ma anche se la società cessionaria non riesce a far fronte alle obbligazioni contratte; l'ipoteca è trasferita dalla banca alla società veicolo, ed è un bene aggredibile dagli obbligazionisti.

==Alternative al mutuo==