Mortgage lending value: differenze tra le versioni

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La definizione di ''mortgage lending value'' (MLV) o "valore di credito ipotecario" (definito anche "valore cauzionale"), è stata adottata con il Regolamento (UE) 575/2013 del Parlamento Europeo e del Consiglio e dal Codice delle Valutazioni Immobiliari (Sesta edizione, 2025) al fine di costituire garanzia per la concessione di credito.

In base alla definizione del Regolamento (UE) 575/2013, recepita nel Codice delle Valutazioni Immobiliari<ref> Capitolo 3 "Basi del valore. Valore di mercato e valori diversi"</ref> ''per «valore del credito ipotecario» si intende il valore dell'immobile quale determinato in base ad un prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell'immobile stesso, tenuto conto degli aspetti durevoli a lungo termine dell'immobile, delle condizioni normali e locali del mercato, dell'uso corrente dell'immobile e dei suoi appropriati usi alternativi. Nella stima del valore del credito ipotecario non possono intervenire considerazioni di carattere speculativo.''

Il ''mortgage lending value'' è un concetto differente dal «valore di mercato», anch'esso definito dal Regolamento (UE) 575/2013, per il quale si intende ''l'importo stimato al quale l'immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un'operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un'adeguata promozione commerciale, nell'ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza costrizioni.''

Conseguente le Istruzioni di Vigilanza della [[Banca d’Italiad'Italia]]<ref> Banca d'Italia - Disposizioni di vigilanza per le banche (Circolare n. 285 del 17 dicembre 2013)” e “Disposizioni di vigilanza per gli intermediari finanziari (Circolare n. 288 del 3 aprile 2015)</ref> riportano la definizione di ''valore del credito ipotecario'' sancita nel Regolamento (UE) 575/2013 nel quale, inoltre, si specifica che il ''valore di credito ipotecario deve essere documentato in modo chiaro e trasparente»''<ref> Regolamento (UE) 575/2013 del Parlamento Europeo e del Consiglio</ref>. Tale definizione è stata recepita nel Codice delle Valutazioni Immobiliari e nelle Linee Guida per la valutazione degli immobili in garanzia di esposizioni creditizie.

==Considerazioni operative==

Nella stima del ''Valore di credito ipotecario'' il [[Valutatore]] deve motivare le proprie considerazioni in modo esaustivo ed appropriato, al fine di permettere al finanziatore di comprendere perfettamente la sostenibilità del valore nel lungo periodo.

[[Immagine:Mortgage Lending Value.JPG|thumb|8000x200px|Andamento qualitativo del valore di un immobile nel tempo e MV e MLV al tempo zero|right]] Il ''mortgage lending value'' si concentra sulla «sostenibilità a lungo termine del valore»:<ref> Codice delle Valutazioni Immobiliari | 2025, capitolo 23 "Real Estate Risk Assessment e Rating ESG" </ref> anche qui siamo in presenza di un criterio correttamente correlato alla natura del ''lending'', ossia correlato alle operazioni di finanziamento di medio/lungo termine. Per far ciò esso tiene conto, tra l'altro, di uno ''smoothing'' delle tendenze di mercato, dei canoni d'affitto e dello yield.

Il ''mortgage lending value'', tuttavia, non è un semplice aggiustamento percentuale del valore di mercato, applicato in forma sintetica e superficiale. Si dice questo perché in alcune prassi peritali è uso tenere comportamenti di questo genere: si tratta senza dubbio di un modo di corrispondere ad stimoli di prudenza, di fronte a particolari situazioni del mercato, ma in una forma che, per la sua approssimazione e mancanza di trasparenza, riesce difficile accettare.

In Italia, a differenza della Germania, in cui esistono disposizioni normative specifiche<ref>Rüchardt 2003, 3.3</ref>, non è stata implementata una metodologia definita per la determinazione del ''mortgage lending value'' e quindi è compito delle istituzioni creditizie indicare i criteri generali e l'iter metodologico per «derivare il valore cauzionale dal valore di mercato o per stimarlo indipendentemente»<ref>Codice delle Valutazioni Immobiliari 2025 </ref>.

Da ultimo notiamo che il ''mortgage lending value'' non sempre differisce dal [[valore di mercato]]. In molte situazioni nelle quali il mercato sia stabile e consolidato, in cui l'immobile possieda caratteristiche che ben si attagliano alle esigenze medie, in cui non si siano create tensioni speculative che possano far pensare a riflussi, ecc., in tali circostanze, niente affatto inconsuete, i due valori coincidono.