Mutuo: differenze tra le versioni

Versione delle 05:08, 20 mag 2009

Versione delle 10:35, 31 mag 2009

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Una forma alternativa di garanzia, sempre però collegata ad un vincolo ipotecario, è costituita dalla [[cambiale ipotecaria]].

L'iscrizione ipotecaria non preclude il pieno godimento dei diritti di proprietà del mututatariomutuatario. Con la stipula del rogito notarile, il mutuatario è ''proprietario dell'immobile a tutti gli effetti di legge''. Ha quindi diritto di dare in locazione, sublocazione o vendere un immobile, anche se questo è ipotecato.

In caso di vendita, o l'acquirente procede a un accollo del mutuo, oppure il venditore è tenuto a estinguere il debito residuo con la banca.

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In caso di erogazione contestuale, il funzionario della banca del mutuatario porta presso il notaio un assegno circolare ovvero denaro contante pari all'importo del mutuo.

In caso di erogazione differita, il venditore può cautelarsi facendo sottoscrivere all'acquirente un ordine di [[bonifico]] irrevocabile per il conto e la banca da lui indicati, depositato presso il notaio. CosaolidataConsolidata l'ipoteca, il notaio trasmetterà il certificato dell'avvenuto consolidamento e il bonifico al funzionario di banca deldell'acquirente che provvederà al versamento.

Il bonifico può portare la data del rogito o successiva, fino a quella del previsto consolidamento dell'ipoteca.

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*Accollo: cambia il nome del mutuatario, resta invariato l'immobile oggetto di ipoteca, mentre può cambiare la banca.

L'accollo è un caso di sostituzione del mutuo, per il quale però non è necessario nè pagare l'estinzione della vacchiavecchia ipoteca nèné iscriverne una nuova, ma iscrivere il nome del nuovo mutuatario a margine della nota ipotecaria: il mutuatario risparmia sui costi notarili, la banca evita un [[lucro cessante]].

Per i mutui a tasso variabile la differenza con le condizioni correnti non è sensibile, almeno in termini di interesse, e laccollol'accollo potrebebpotrebbe essere un'opzione utile per entrambe le parti.

Se le condizioni di mercato sono molto diverse da quelle del mutuo, in particolare per l'interesse applicato, una delle due controparti opterà per la stipula di un mutuo ''ex-novo''.

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Non esiste un limite legale alla durata del preammortamento. In alcuni prodotti finanziari, il preammortamento può durare anni, per una scelta del cliente, o come condizione contrattuale.

Nei mutui con rimborso flessibile, il cliente può optare per una rata più bassa, di soli interessi, scegliendo quando inziareiniziare e sospendere l'estinzione del debito.

In altri casi, l'istituto "nasconde" dei costi con il preammortamento, per offerte all'apparenza molto vantaggiose.

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In caso di insolvenza, il creditore può aggredire i beni oggetto di ipoteca, eventuali [[fideiussioni]] e altri beni di proprietà dell'intestatario del mutuo.

La risoluzione espressa del contratto o la modifica delle condizioni contrattuali sono talora considerate come una pratica vessatoria nei confronti dei clienti, perché non dovrebbe valere per cause di forza maggiore. La svalutazione dell'immobile dipende dall'anadamentoandamento del mercato, da cause esogene rispetto ad un corretto comportamento del cliente, e non rappresentano quindi una forma di sua negligenza contrattuale, tale da giustioficaregiustificare variazioni unilaterali da parte dell'istituto di credito.

La svalutazione deleldelle garanzie è parte di un rischio di impresa a carico dei pmutuantimutuanti, che è loro onere coprire.

Negli Stati Uniti, è diffusa la stipula di [[opzione put|opzioni put]] che danno il diritto alla banca a incassare il debito residuo del mutuo dietro cessione del credito e della garanzia ipotecaria. Si tratta di una riassicurazione per l'intero importo del mutuo.

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La legge finanziaria del 2008 (legge n. 244 del 24 dicembre 2007) ha stabilito che tale diritto permane anche in caso di [[accollo]] del mutuo. Il diritto all'estinzione anticipata sussiste anche se in precedenza il mutuo era in carico a soggetti che non avevano i requisiti richiesti: soggetto privato e finalità di acquisto di un'abitazione.

L'anticipata estinzione parziale non obbliga l'istituoistituto di credito ad abbreviare la durata del mutuo. Il cliente potrebbe utilizzare le somme versate alla banca per ottenere una rata più bassa senza cambiare la durata, oppure, a parità di rata, abbreviare la durata del mutuo. Questa seconda opzione richiede di stipulare un nuovo mutuo e delle spese accessorie.

===Portabilità dell'ipoteca e surrogazione del mutuo===

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La cessione del credito può essere ''pro solvendo'' o ''pro soluto''. La banca cede il credito e l'ipoteca a un soggetto terzo e riceve in cambio una percentuale, indicativamente dal 10 al 50% del credito. La cessione rappresenta, quindi, una perdita secca per la banca, che si libera di un portafoglio di crediti che ritiene a rischio o inesigibile.

La società che acquisisce il credito emette delle obbligazioni garantite dai mutui. Spesso la società appartiene allo stesso gruppo della banca cedente, per cui l'operazione non è in perdita: la banca cedente registra una perdita che consente un risparmio fiscale, la società veicolo non paga tasse, perchèperché l'attivo dei crediti acquisiti è compensato dalle obbligazioni emesse.

Il cliente continua a pagare le rate dal mutuo alla stessa banca e ad essa deve rivolgersi per chiedere una surroga, sostituire o rinegoziare il mutuo. Ogni mese la banca gira l'importo della rata alla società che ha acquisto il mutuo. Per il cliente cambiano alcuni aspetti:

-*diventa più difficile ottenere una surroga o una rinegoziazione perchè il cliente continua a interfacciarsi con la banca, mentre la decisione spetta alla nuova società proprietaria del credito. La rinegoziazione in generale non è un diritto, è una facoltà che la banca può concedere a determinate condizioni; rientra in questo caso la rinegoziazione, in base alla legge Tremonti, per avere una rata sostenibile, allungando la durata del mutuo. La legge regola la rinegoziazione per le banche che aderiscono alla convenzione fra Governo e ABI; possono aderire anche le società veicolo che rilevano crediti da altre banche.

-*il [[pignoramento]] scatta non solo se è un cattivo pagatore, ma anche se la società cessionaria non riesce a far fronte alle obbligazioni contratte; l'ipoteca è trasferita dalla banca alla società veicolo, ed è un bene aggredibile dagli obbligazionisti.

==Alternative al mutuo==