「借地借家法」の版間の差分

2023年8月7日 (月) 09:20時点における版

2023年8月7日 (月) 09:35時点における版

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: 旧法借家人の義務権利が逆説的に明らかとなり、個別事情を除けば旧法借家人の権利は維持もしくは強まっている。

==他の先進国との比較・過剰借主保護への批判==

借主を過剰に保護し過ぎており、不動産の賃貸借契約で借主の[[債務不履行]]があったとしても、貸主側から契約を解除・[[残置物|残置物撤去]]するのにハードルが高過ぎとなっている。人に一旦貸したら、「[[居住権]]」が発生し、契約の中身に関わらず、半永久的に貸さなければならないという内容になっている(後述のように借主が家賃滞納後に任意退去拒否裁判勝利後のみ追放可能)<ref name=":0">https://archive.md/GRHvH</ref><ref name=":1">{{Cite web |title=「借地・借家法」の功罪……いまだに入居者“過”保護がまかり通る理由｜不動産投資塾新聞社 |url=https://ft-school.com/column/20137 |website=不動産投資塾新聞社 |access-date=2023-08-07 |language=ja}}</ref>。

日本は借主過保護なため、家賃滞納が3ヵ月程度になって初めて「信頼関係が喪失」となり、明け渡し請求(契約解除通知)ができる。そして貸主側が任意退去を拒否された場合には、借主が今後も払う気が無いことを法廷で証明しないといけない。日本では貸主に家賃滞納による[[キャッシュフロー]]の悪化リスク、未回収リスク、物件価値の毀損リスクがある。アメリカ合衆国では家賃滞納一ヶ月で退去措置を取れるため、[[敷金]]で損失補填出来る。更には、滞納一日ごとに賃料の5%程度の金額を遅延損害金として上乗せ請求が可能である。家賃滞納者の追放には、アメリカ合衆国ならば最長でも約'''2〜3ヶ月'''で問題解決出来る<ref>{{Cite web |title=アメリカ不動産での賃料トラブルを未然に防ぐ方法｜【海外不動産投資の教科書】業界トップレベルの情報力！「ホントのトコロ」 |url=https://credi-tech.co.jp/article/overseas/2037/ |website=【海外不動産投資の教科書】業界トップレベルの情報力！「ホントのトコロ」 |date=2020-04-14 |access-date=2023-08-07 |language=ja}}</ref><ref>{{Cite web |title=「住む権利」を保護するのは大家か、それとも国か？ |url=https://wm.openhouse-group.com/column/-住む権利-を保護するのは大家か-それとも国か-100001-110 |website=株式会社オープンハウス |access-date=2023-08-07 |language=ja-jp}}</ref>。

現代は過去とは異なり、貸主個人よりも、より大きな組織である[[不動産会社]]＝借主が貸主であるケースが多い。それなのに、現行法では不動産会社のほうが弱者と見なされ、保護されている。不動産会社による[[家賃保証問題]]([[サブリース問題|サブリース問題)]]<ref>{{Cite web |title=サブリース契約に関するトラブルにご注意ください! {{!}} 消費者庁 |url=https://www.caa.go.jp/policies/policy/consumer_policy/caution/caution_011/ |website=www.caa.go.jp |access-date=2023-08-07}}</ref>は、借主（不動産会社）から家賃減額・契約解除等が正当化されていることが原因にある<ref name=":1" />。

逆に日本では現代は過去とは異なり、貸主個人よりも、より大きな組織である[[不動産会社]]＝借主が貸主であるケースが多い。それなのに、現行法では不動産会社のほうが弱者と見なされ、保護されている。不動産会社による[[家賃保証問題]]([[サブリース問題|サブリース問題)]]<ref>{{Cite web |title=サブリース契約に関するトラブルにご注意ください! {{!}} 消費者庁 |url=https://www.caa.go.jp/policies/policy/consumer_policy/caution/caution_011/ |website=www.caa.go.jp |access-date=2023-08-07}}</ref>は、借主（不動産会社）から家賃減額・契約解除等が正当化されていることが原因にある<ref name=":1" />。

'''滞納3ヶ月'''で債務不履行とされるが、以降も'''任意退去拒否で滞納し続けられた場合'''には、貸主はその貸部屋から収入が一切得られない[[塩漬け]]の上に、1年程度の裁判期間と1部屋当たり数百万円以上の費用（弁護士費用および執行費用、[[原状回復]]工事）がかかる。現行法が過剰に借主保護なエピソードとして、2012年（平成24年）9月7日の[[東京地裁]]判決の事例があげられる。ある借主が初賃料時点で家賃支払[[延滞]]しており、半年後から不払いになった上に、この期間に保証会社による65回の電話連絡・7回の訪問（書面差入）・2回の郵便催告を全て無視していたうえ、物件内に大量のゴミや虫の湧いた[[冷蔵庫]]放置、[[ペット禁止]]契約にもかかわらず犬飼育という数々の賃貸借契約違反の状況があった。そのため、保証会社が[[緊急避難]]で、荷物撤去・鍵の交換を行ったことに対して、裁判所はこの借主を「まれに見る[[悪質]]な賃借人であると非難されてもやむを得ない」とは認めつつも、「保証会社による違法な自力救済が不法行為に当たる」とし、家賃滞納借主による損害賠償請求を認めた<ref name=":0" />。このように、高齢者や低所得者層など滞納や死亡の可能性が高い人々に貸したくなくなる法案になっている。滞納対策に、日本の物件では余程不人気物件以外は、家賃保証会社の利用が必須の状態になっている<ref name=":0" /><ref name=":1" />。