Prestito vitalizio ipotecario

Il Prestito Vitalizio Ipotecario è una particolare tipologia di finanziamento senza rate destinato a persone fisiche con più di 65 anni di età con un titolo di proprietà sull’immobile residenziale.

Breve storia del prodotto

In UK il prodotto è stato lanciato nel 1999 e in pochi anni i Prestiti Vitalizi Ipotecari, noti in UK con le definizioni di lifetime mortgage e di equity release sono diventati un importante strumento di pianificazione finanziaria a disposizione delle famiglie: in soli 5 anni, più di un anziano proprietario di casa su 100 aveva già sottoscritto un equity release. In UK solo nel 2005 i Prestiti Vitalizi Ipotecari hanno permesso di "liberare" in via anticipata, e senza bisogno di alcuna forma di sussidio pubblico, risorse altrimenti bloccate nel patrimonio immobiliare per circa 4 miliardi di Euro a sostegno delle condizioni di vita degli anziani inglesi. Dalla sua nascita il prodotto si è rapidamente diffuso in tutto il mondo anglosassone (UK, Irlanda, Canada, Australia e USA dove sono noti con la definizione di reverse mortgage) accompagnato da un ampio dibattito scientifico sul ruolo che i Prestiti Vitalizi Ipotecari possono avere come strumento a sostegno delle politiche economico – sociali per la famiglia e la terza età. Nel Dicembre del 2005 i Prestiti Vitalizi Ipotecari, arrivano anche in Italia grazie alla legge 248, art. 11-quaterdecies: Interventi infrastrutturali, per la ricerca e per l'occupazione - Comma 12 “ Il Prestito Vitalizio Ipotecario ha per oggetto la concessione da parte di aziende ed istituti di credito nonché da parte di intermediari finanziari, di cui all'articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, di finanziamenti a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza, assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservati a persone fisiche con età superiore ai 65 anni compiuti”.

Funzionamento del prodotto

Il prestito vitalizio è un finanziamento a lungo termine assistito da ipoteca di primo grado sull’immobile di residenza. Il finanziamento è ideato in modo tale da non prevedere rimborsi di alcun tipo, nemmeno per gli interessi, fino alla morte dell’anziano, (oppure, se è cointestato ad una coppia di ultra sessantacinquenni, con la scomparsa del coniuge più longevo). Spese e interessi vengono capitalizzati e sono dovuti solo a scadenza. Il rimborso, a meno di rimborso volontario anticipato da parte dell’anziano, è a carico degli eredi; può essere effettuato anche utilizzando i proventi derivanti dall’eventuale vendita dell'abitazione. Il prestito non prevede quindi il pagamento di alcuna rata per tutta la sua durata. In taluni casi il prodotto può essere abbinato ad una clausola contrattuale (nota nel mondo anglosassone come “no negative equity guarantee”) che limita il valore del debito a carico degli eredi al valore di realizzo dell’immobile dato in garanzia: la finanziaria si accolla l’eventuale debito eccedente rinunciando a rivalersi nei confronti degli eredi a condizione che il rimborso avvenga a fronte della vendita dell’immobile per tramite di un curatore indipendente a prezzo di mercato.

Parti

Chi può contrarre il prestito

Come previsto dalla legge 248/05 a beneficiare di questa tipologia di finanziamento sono le persone fisiche con età superiore ai 65 anni compiuti e proprietarie di un immobile residenziale. In Italia gli ultra sessantacinquenni sono oggi circa 11 milioni e supereranno il 23% del totale della popolazione entro il 2020. Una parte rilevante della popolazione anziana vive in condizioni di forte vulnerabilità: il 20% ha un reddito inferiore ai 500 € mese; il 25 % vive solo; oltre il 30 % dichiara di non essere in grado di affrontare una spesa imprevista di 1000 €. Tuttavia, secondo una ricerca dell’ISTAT, circa il 90 % degli anziani italiani è proprietario della casa in cui vive. Ha quindi a disposizione un’importante ricchezza patrimoniale, soprattutto a valle della crescita dei prezzi degli immobili nel corso degli anni novanta, che però non è utilizzabile per far fronte alle proprie esigenze finanziarie perché bloccata. I prestiti vitalizi ipotecari rappresentano uno strumento per sbloccare questa ricchezza patrimoniale altrimenti non fruibile: gli anziani che in Italia potrebbero rivolgersi a questo nuovo strumento finanziario sono quasi 10 milioni.

Chi può erogare il prestito

La legge 248/05 riconosce come soggetti autorizzati ad erogare il finanziamento “aziende ed istituti di credito nonché intermediari finanziari, di cui all'articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385”: sono cioè autorizzati ad erogare il finanziamento sia banche che finanziarie regolarmente iscritte a termini di legge nei rispettivi registri pubblici.

A cosa serve

Già nelle prime fasi di avvio, il prodotto si sta dimostrando un valido strumento a disposizione degli anziani per reperire risorse con le quali affrontare emergenze finanziarie e sanitarie, superare spese impreviste, aiutare i familiari oppure, semplicemente, integrare la pensione. Il Prestito Vitalizio Ipotecario risulta una concreta possibilità di monetizzare parte del valore dell’immobile, sbloccando così il patrimonio dell’abitazione. Il ricavato dei prestiti vitalizi ipotecari è utilizzato, sia in Italia sia nel mondo anglosassone per le seguenti principali finalità:

Rimborso di prestiti pre-esistenti

L’anziano rimborsa quote di mutui residui e di prestiti personali che non riesce più ad onorare con la sola pensione. Molto spesso il pagamento delle rate dei prestiti pre-esistenti assorbe oltre il 50% della pensione dell’anziano che fa quindi molta fatica a coprire le proprie esigenze con quanto resta della pensione dopo il pagamento delle rate. Con il Prestito Vitalizio l’anziano tipicamente può rimborsare per intero i debiti pre-esistenti liberandosi dell’onere di pagare le rate mensili sui prestiti precedentemente accesi e spesso ottiene anche una parte di liquidità in più.

Copertura di spese sanitarie

Un tipico esempio è l’anziana sola, non è più autosufficiente, che non ha più i mezzi per pagare i costi dell’assistenza domiciliare e che i parenti non riescono più ad aiutare. Con il Prestito Vitalizio Ipotecario è possibile avere a disposizione un importo significativo per far fronte a queste spese senza doversi preoccupare di come restituire il prestito finché in vita.

Aiuto ai figli

I genitori senior possono utilizzare il Prestito Vitalizio Ipotecario per aiutare i figli e i nipoti ad esempio con un contributo per l’acquisto della casa al momento della nascita di un nipote, con un contributo per sostenere i costi per gli studi del nipote, oppure con un contributo a fronte di difficoltà ed emergenze economiche (perdita di lavoro, debiti eccessivi, divorzi). In questi casi il Prestito Vitalizio Ipotecario è visto dai figli come un anticipo sull’eredità.

Integrazione della pensione

Il Prestito Vitalizio Ipotecario in questo caso permette all’anziano di avere a disposizione un ingente somma di denaro ad integrazione della pensione senza pesare sui figli e rimanendo a vivere nella propria casa.

Quanto si può ottenere

L’importo del prestito è generalmente compreso tra un minimo del 15% ed un massimo del 50% del valore dell’immobile e dipende dall’età del mutuatario (più alta l’età, maggiore l’importo del finanziamento) e dal valore dell’immobile. Il valore dell’immobile è normalmente determinato con una perizia realizzata da un perito immobiliare su indicazione del soggetto finanziatore.

Come fare per ottenerlo

Per poter richiedere tale finanziamento, gli istituti di credito richiedono solitamente una serie di documenti tra i quali:

• Certificato di nascita;
• Certificato di residenza;
• Certificato di stato di famiglia;
• Fotocopia carta di identità;
• Fotocopia del codice fiscale;
• Copia dell’atto di provenienza dell’abitazione di proprietà;
• Copia dell’eventuale certificato di assicurazione sull’abitazione;
• Copia dell’ultima dichiarazione dei redditi (o cud più recente) o libretto della pensione;
• Copia della ricevuta del bonifico per il pagamento della perizia;
• Assenso alla cancellazione dell’ipoteca da parte della banca creditrice in caso di presenza di un pre-esistente;
• Dichiarazione del richiedente di aver effettuato la sessione informativa sul prodotto e di aver ricevuto tutte le informazioni utili a comprenderne le caratteristiche.
  

Oltre ai sopraelencati documenti gli istituti di credito possono richiedere ulteriori documenti concernenti lo stato giuridico e manutentivo dell'immobile. Inoltre al proprietario immobiliare che fa domanda del finanziamento viene chiesto il pagamento della perizia (o delle perizie, nel caso di più appartamenti) sull'immobile, la quale verrà effettuata da un perito scelto dagli istituti di credito. La presentazione dei documenti, ivi compresa la perizia, non dà automaticamente la certezza che gli istituti di credito eroghino il prestito: l'erogazione è a giudizio insindacabile degli istituti di credito medesimi. Tendenzialmente non vengono accettate richieste per immobili con stato manutentivo imperfetto (infissi usurati, impianti di riscaldamento e dell'acqua obsoleti etc.) o situati in aree rurali.

Come si rimborsa

Il prestito Vitalizio deve essere rimborsato in un'unica soluzione dagli eredi e/o aventi causa, normalmente entro i 10-12 mesi successivi alla scomparsa del più longevo dei contraenti. Gli eredi hanno due possibilità: se vogliono conservare l’abitazione, possono rimborsare con la liquidità a loro disposizione, oppure l’abitazione potrà essere venduta e quanto dovuto a fronte del finanziamento rimborsato con il ricavato della vendita. Normalmente al momento del rimborso l’importo dovuto a fronte del prestito è inferiore al valore di mercato dell’immobile ipotecato: in questo modo rimane comunque una porzione di eredità a favore degli eredi che sarà tanto maggiore quanto il valore della casa rivalutato per la durata del prestito. Se invece il valore dell’immobile dovesse essere inferiore all’importo dovuto a fronte del prestito, nei contratti di prestito vitalizio che contengono la clausola no negative equity guarantee, l’importo dovuto viene comunque limitato al solo valore dell’immobile. Qualora non ci fossero eredi, o questi non procedessero al rimborso, il finanziamento viene estinto con la vendita dell’immobile, ma sempre allo scadere dei 12 mesi dalla data di scadenza del finanziamento.

Tipologie di immobili finanziabili

Per lo più sono ammesse tutte le tipologie di immobili, ma il prestito viene normalmente rifiutato in presenza di immobili di bassa rivendibilità o in presenza di rischi ambientali. Il Prestito Vitalizio Ipotecario non viene quindi generalmente concesso a fronte di: - Rustici e immobili non residenziali; - Immobili in zone ad elevato rischio sismico, a meno di idonea copertura assicurativa; - Immobili gravati da vincoli artistici, paesistici o idrogeologici o senza concessione edilizia; - Immobili edificati su zone concesse dai comuni ex legge 167/1962; - Immobili gravati di ipoteca, fatta salva l’ipotesi di cancellazione dell'ipoteca preesistente.

Se l’immobile è già ipotecato?

Qualora sull’immobile del richiedente gravassero delle ipoteche, queste dovranno essere cancellate perché il prestito possa essere erogato. Nel caso di ipoteche volontarie, come ad esempio in caso di un mutuo pre-esistente non ancora integralmente estinto, vi è la possibilità di cancellazione rimborsando il pre-esistente mutuo con parte del ricavato del Prestito Vitalizio stesso.

Obblighi contrattuali

Nel corso della durata del Prestito Vitalizio si devono normalmente osservare alcuni semplici obblighi contrattuali, quali ad esempio l’obbligo di non affittare l’immobile, e nel caso in cui si decida di venderlo rimborsare il finanziamento, oppure quello di mantenere l’immobile in buono stato di conservazione. È inoltre spesso richiesto dall’istituto erogante l’invio di una comunicazione annuale con specifiche informazioni riguardanti l’immobile.

Sottoscrizione del contratto

Il contratto di finanziamento viene sottoscritto per atto pubblico davanti ad un notaio. Il notaio legge il contratto e chiede al/ai richiedente/i di firmarlo. Dopo che il notaio avrà espletato tutte le formalità giuridiche e fiscali inerenti al contratto, inclusa l’iscrizione dell’ipoteca, viene consegnato l’importo richiesto. Tutti i costi notarili e le imposte relative al contratto vengono solitamente dedotti dall’importo del finanziamento.

Altri prodotti per la terza età

Per chi ha più di 65 anni e necessita di un finanziamento, il mercato ad oggi propone diverse possibilità tra le quali:

La cessione del quinto della pensione

Si tratta di un contratto di finanziamento a lungo termine ed a tasso fisso che permette di ottenere una somma in prestito da rimborsare con una trattenuta alla fonte sulla pensione, tipicamente pari ad un quinto della pensione

La vendita della nuda proprietà

Con la vendita della nuda proprietà si vende la casa di proprietà mantenendone però l’usufrutto per tutta la vita. Ciò significa che la casa non è più del proprietario che mantiene però il diritto a disporne per tutta la vita. Il prezzo al quale viene venduta la nuda proprietà di una abitazione dovrebbe essere uguale al suo prezzo di mercato ridotto in base all’età

Voci correlate

- Equity release, l’equivalente inglese - Reverse mortgage, l’equivalente americano